發(fā)布時(shí)間：2021/8/10 16:00:16 信息來(lái)源：(審計(jì)法務(wù)部 廖娟) 瀏覽次數(shù)：10782
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、周期長(zhǎng)、資金回流慢的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)需要不斷地滾動(dòng)投入，為了項(xiàng)目的正常運(yùn)行，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不是唯一的融資渠道，更需要吸納社會(huì)資金參與開發(fā);另一方面，基于資本的逐利性，大量社會(huì)資金亦積極投入利潤(rùn)頗豐的房地產(chǎn)行業(yè)。此外，政府這幾年逐漸嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，一些開發(fā)商遭遇拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁有待開發(fā)土地卻苦于缺乏資金和資質(zhì)，合作開發(fā)可以使上述企業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，推動(dòng)了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展，進(jìn)而房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。
常見的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式包括合同型、聯(lián)建型、法人型。合同型的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式是指出讓方在不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的前提下以合作項(xiàng)目的土地使用權(quán)作為投資，投資方以現(xiàn)金作為投資，簽訂合作開發(fā)合同的方式，不辦理土地過(guò)戶手續(xù)。聯(lián)建型的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式是指一方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金和技術(shù)，雙方共同辦理土地使用權(quán)變更登記和房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)進(jìn)行合作開發(fā)，雙方按合同約定分配房屋，需辦理土地更名和合建審批手續(xù)，以共同的名義領(lǐng)取工程規(guī)劃許可證和施工許可證，具有三共特征，即共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。法人型的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式是指出地方以合作項(xiàng)目的土地使用權(quán)出資，投資方以現(xiàn)金出資，組建項(xiàng)目公司，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
實(shí)際操作中，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)通常包含以下幾個(gè)方面：（1）合作主體經(jīng)營(yíng)資格不合格的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）以土地使用權(quán)作為投資的法律風(fēng)險(xiǎn)；（3）合作方未足額出資的法律風(fēng)險(xiǎn)；（4）合作方超額投資約定不明的法律風(fēng)險(xiǎn)；（5）合同履行中的法律風(fēng)險(xiǎn)；（6）合作開發(fā)房地產(chǎn)名不符實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)前述風(fēng)險(xiǎn)，可采取相應(yīng)的防范措施：
（一）在選擇合作對(duì)象及簽訂合作合同之前，認(rèn)真核實(shí)擬合作方是否滿足合作項(xiàng)目的要求，包括有無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資質(zhì)等級(jí)是否符合項(xiàng)目要求、資質(zhì)證書是否尚處有效期內(nèi)、有無(wú)受到限制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況等。若不滿足，應(yīng)盡量避免與此類公司合作。如果在簽訂了合作協(xié)議且實(shí)施了一定規(guī)模的投資建設(shè)后，發(fā)現(xiàn)合作方缺乏經(jīng)營(yíng)資格，應(yīng)盡快采取措施獲取符合要求的經(jīng)營(yíng)資格，以規(guī)避合作經(jīng)營(yíng)主體資格不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（二）在合作合同簽署和開工建設(shè)之前，應(yīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證書及相關(guān)審批；必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行充分盡職調(diào)查，避免出現(xiàn)土地權(quán)屬不清、存在抵押或潛在糾紛、信訪事件；合作合同中明確土地使用權(quán)一方不能取得國(guó)有土地使用權(quán)的違約責(zé)任。在實(shí)施合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，如果合作方以未經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)投資的，應(yīng)盡快采取有效措施補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)，盡量規(guī)避因土地使用權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致合作合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（三）在項(xiàng)目開工前，要求出資一方落實(shí)建設(shè)資金，明確約定逾期出資的違約責(zé)任；在領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證后盡快辦理抵押貸款取得開發(fā)資金；符合預(yù)售條件時(shí)，及時(shí)辦理預(yù)售或出租，回收資金用于工程建設(shè)，避免和降低未足額出資引發(fā)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）在合作合同中明確規(guī)定增加投資的承擔(dān)比例，或確定承擔(dān)比例的規(guī)則、方法等。同時(shí)，起草合作合同時(shí)應(yīng)設(shè)置靈活條款，如由合作另一方代替出資，雙方根據(jù)實(shí)際投資額重新界定投資額和利潤(rùn)分配比例。這樣既解決項(xiàng)目資金困難，又人性化考慮到合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等綜合因素。同時(shí)，還可以對(duì)過(guò)錯(cuò)方引起投資額增加約定具體的違約責(zé)任等。
（五）對(duì)于履行合作合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)，如果合作中出現(xiàn)權(quán)利義務(wù)變更應(yīng)及時(shí)協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合作方應(yīng)就合作項(xiàng)目建立獨(dú)立核算財(cái)務(wù)制度，對(duì)合作中的公章、銀行印鑒管理，雙方簽字權(quán)限、流程，雙方對(duì)項(xiàng)目資金控制、核算、稅費(fèi)分擔(dān)，如何清算等進(jìn)行明確約定，盡可能確保開發(fā)支出費(fèi)用經(jīng)過(guò)合作各方的認(rèn)可。資金投資方可以通過(guò)設(shè)定擔(dān)保和先期收益條款來(lái)保障權(quán)益，即將擬開發(fā)的土地使用權(quán)或提供土地一方的有效資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)為其投資抵押，或在收益分配中約定優(yōu)先分配利潤(rùn)。
（六）共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同最本質(zhì)的特征之一。法律對(duì)于合作開發(fā)合同中常出現(xiàn)的幾種僅具有合同形式，但缺乏共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這一重要特征的四類合同作出了轉(zhuǎn)性規(guī)定。合作合同中設(shè)有保底條款的，會(huì)被依法認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借貸合同、房屋買賣合同或房屋租賃合同，即合作方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)以隱藏行為來(lái)確定。如果合同方約定了保底條款，訴訟中法院可能按相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、企業(yè)借款、房屋租賃合同法律關(guān)系處理利潤(rùn)分配，合作方由此可能面臨補(bǔ)繳相關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等法律風(fēng)險(xiǎn)。為了防范名不符實(shí)的合作開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)，合作合同中應(yīng)避免固定收益和保底利潤(rùn)的有關(guān)條款。
在合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于各方權(quán)利和義務(wù)都較多，而一些重要義務(wù)的履行直接關(guān)系到合作項(xiàng)目的能否成功。比如開發(fā)土地的過(guò)戶或更名、開發(fā)資金的及時(shí)到位、開發(fā)手續(xù)和證照的及時(shí)辦理等。因此，除了前述提及的風(fēng)險(xiǎn)防控措施外，還應(yīng)制定科學(xué)完備的合同履行管理制度，比如設(shè)置合同專員崗位，與業(yè)務(wù)部門（或合同執(zhí)行部門）共同負(fù)責(zé)合同的存檔、管理、履行的提示及監(jiān)督等工作；對(duì)于己方到期應(yīng)履行的義務(wù)，應(yīng)及時(shí)、全面履行；對(duì)于合作方未及時(shí)履行義務(wù)的，應(yīng)善意提醒，情節(jié)嚴(yán)重的，要通過(guò)發(fā)出書面通知或律師函的方式督促履行，并保存相關(guān)證據(jù)，為以后糾紛的處理做好準(zhǔn)備。
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